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Avaliação da capacidade de despesa
Um crédito habitação é uma responsabilidade de longa duração, que deverá ser mantida com pontualidade durante a sua duração. Por isso é importante avaliar:
- Qual a prestação de reembolso
- Verificar com atenção todos os custos legais relacionados com a aquisição.
Para estimar a própria capacidade de pagamento de uma prestação mensal é necessário:
- Partir do rendimento global da família, para verificar em que medida esse rendimento permite sustentar todas as despesas, sejam correntes (gás, luz, água, géneros alimentares, prémios de seguros, escola dos filhos, etc), ou imprevistos. Deve considerar também a prestação de reembolso dos financiamentos contratados para outras aquisições (automóvel, eletrodomésticos, etc.).
- Quantificar, para além do preço requerido, todas as despesas legais de aquisição da casa:
- Despesas para aquisição do imóvel
- Despesas relacionadas com o processo de crédito habitação.
Como se escolhe o crédito à habitação mais adaptado às próprias exigências?
Logo que seja determinado o valor total do que é necessário dispor, e estabilizado o valor da prestação máxima de reembolso que é compatível com os próprios rendimentos, o banco coloca à consideração:
- O valor a financiar
- O prazo do financiamento
- O tipo de taxa
Qual a importância financiável?
A importância financiada vai até aos 90% da avaliação feita ao imóvel pelo banco.
Como escolher o prazo?
Um período mais longo representa um maior vínculo e uma maior despesa no que se refere os juros, mas permite diluir a responsabilidade e prever uma prestação mais baixa.
Que taxa escolher?
Pode escolher entre :
Taxa fixa: estabelecida no início do financiamento, permanece inalterada durante o período determinado (por exemplo se for uma taxa fixa a 5 anos, durante este período a taxa base permanece inalterada). A vantagem relaciona-se com a certeza da prestação, sendo a principal desvantagem o não poder beneficiar de eventuais reduções de taxas.
Taxa variável: O risco mais evidente é o de um aumento das taxas que implica um aumento da prestação de reembolso. Neste caso o seu empréstimo estará indexado à Euribor (taxa de mercado)
Quais os documentos necessários?
Para facilitar o processo de contratação do seu crédito habitação, o cliente deve reunir os documentos necessários.
Documentos Pessoais
- Fotocópias do bilhete de identidade e cartão de contribuinte do(s) proponente(s);
- Última declaração de IRS dos proponentes e respetiva nota de liquidação;
- Declaração de rendimentos da entidade patronal, referindo o vínculo laboral do(s) proponente(s);
- Recibos de ordenado/ verdes dos últimos 3 meses;
- Comprovativo das despesas do agregado familiar.
- Documentos do imóvel
- Certidão de teor da conservatória;
- Caderneta predial ou modelo 129;
- Planta de localização;
Adicionalmente, e em função da finalidade, deverá apresentar os seguintes documentos:
- Aquisição
- Contrato promessa de compra e venda ou carta compromisso
- Licença de habitabilidade
- Obras
- Orçamento
- Licença de obras
- Construção
- Projeto de construção aprovado
- Caderno de encargos
- Memória descritiva
- Licença de construção
- Contrato promessa de compra e venda em caso de aquisição de terreno e construção
- Seguros
- Vida
- Casa
Um estrangeiro que queira comprar casa em Portugal, necessita de Autorização de Residência?
Habitação própria permanente
No caso de ser cidadão comunitário, necessita apenas do pedido de Autorização de Residência, se for extracomunitário tem que ter Autorização de Residência válida.
Em ambos os casos, se o cidadão estiver casado com um cidadão português não é necessária a Autorização de Residência.
Habitação secundária
Não carece da Autorização de Residência.
Como se processa o processo de crédito habitação?
Decisão do crédito
O BES, após a análise da proposta envia uma carta ao cliente ou chama-o ao balcão para o informar sobre a decisão comercial.
Em caso de recusa, o processo encerra-se.
Adiantamento (se necessário) - Em caso de aprovação, apenas para empréstimos de aquisição, pode solicitar um adiantamento, até 40% do valor do empréstimo, para efeitos de sinal de aquisição de habitação, ficando garantido o empréstimo total na data da escritura.
A formalização deste adiantamento exige o contrato promessa de compra e venda. A sua efetivação faz-se mediante um contrato de mútuo, entre o BES e o(s) proponente(s), prestando este(s) as garantias necessárias para o efeito.
O empréstimo de adiantamento será posteriormente amortizado, na data da escritura, com o financiamento solicitado para a aquisição. Durante o período de vigência do adiantamento o cliente paga apenas as prestações mensais de juros.
Utilização do empréstimo - Após celebração da escritura, em caso de aquisição, a sua conta é creditada pelo valor do empréstimo.
Se solicitou um adiantamento para sinal, a conta é simultaneamente debitada pela amortização deste adiantamento.
Em caso de empréstimo para construção, as utilizações de capital são disponibilizadas em função do avanço da obra e após vistoria do BES. Durante este período de utilizações parciais do empréstimo, paga apenas prestações de juros relativas às tranches disponibilizadas. O período máximo para terminar a construção e para utilizações parciais é de 24 meses, após o qual se inicia a amortização do empréstimo.
Se o empréstimo inclui financiamento para aquisição do terreno, a sua conta é creditada pelo valor do empréstimo.
Empréstimos para obras - A disponibilização do capital é feita também por tranches, de acordo com as vistorias efetuadas pelo BES. O período máximo para efetuar as obras é de 18 meses, após o qual se inicia a amortização do empréstimo.
Registos provisórios - Preparação para a escritura ou documento particular
Para assegurar o imóvel, deverá proceder aos registos provisórios de aquisição e hipoteca.
O BES presta-lhe todo o apoio, disponibilizando os elementos necessários para elaboração dos registos.
Escritura de hipoteca - Após a efetivação dos registos provisórios, o cliente deverá fazer a sua entrega no BES para que seja marcada a escritura.
Todos os intervenientes no processo são convocados pelo banco para a sua outorga. A data da escritura é comunicada aos compradores, vendedores, banco e fiadores, caso existam.
A escritura é feita pelo valor da compra e pode ser realizada em qualquer cartório notarial.
Registos definitivos - Conversão dos registos provisórios
Após a realização da escritura é o BES que vai à conservatória efetuar os registos definitivos.
Quais são as despesas previstas pela aquisição de uma casa?
- Comissão de abertura de processo (paga ao banco)
- Avaliação do imóvel (paga ao banco)
- Registos (provisórios e definitivos) (pagos à conservatória de Registo Predial)
- Despesas com a escritura (pagas ao notário)
- IMT (paga à repartição de Finanças)
(no caso de crédito habitação para construção, acresce ainda o custo das vistorias, que é paga ao banco)
Posso usufruir de benefícios fiscais relacionados com as prestações de reembolso pagas anualmente?
Sim, os juros e amortizações de dívidas contraídas com aquisição ou beneficiação de imóveis para habitação própria permanente podem ser deduzidos à coleta de IRS.
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